Plus value immobilière : quelle fiscalité ?

Si vous vendez un bien immobilier à un prix supérieur au prix d'achat, vous réalisez une plus value immobilière. Cette plus-value est imposable sur le revenu. En 2013, l’imposition des plus values immobilières a été alourdie. Nous vous proposons de découvrir les conséquences de cette réforme et les cas d’exonération.

Qui est imposé ?

Sauf exceptions, toute plus value immobilière est imposable sur le revenu et soumise à des prélèvement sociaux.

Vous êtes imposé si :
• vous êtes domicilié en France et vous vendez un bien immobilier situé en France ou à l'étranger (sauf dérogation liée aux conventions internationales)
• la plus-value est réalisée par vous-même, votre conjoint ou toute personne à votre charge
• la plus-value est réalisée par la vente d’un bien (immeubles bâtis ou non bâtis ou terrains à bâtir) ou de titres de sociétés immobilières : société civile immobilière (SCI) ou fonds de placement dans l'immobilier (FPI)
• il s’agit d'une cession à titre onéreux (vente ou échange) et non gratuite (succession ou donation).

Qui est exonéré ?

Il existe toutefois plusieurs cas d'exonération de la taxation de la plus value immobilière. Certaines exonérations sont liées à la nature du bien immobilier, et d’autres à la situation du vendeur.

Vous êtes exonéré si :
• vous vendez votre résidence principale et ses dépendances (garages, aires de stationnement)
• vous réalisez la première vente d’une résidence secondaire pour acheter votre résidence principale
• vous vendez un bien détenu depuis plus de 30 ans (au lieu de 15 ans auparavant)
• le prix de vente ne dépasse pas 15.000 €
• vous vendez un droit de surélévation
• votre plus-value immobilière résulte d'une expropriation ou d’un échange dans le cadre de certaines opérations de remembrement
• vous vendez le bien au profit d'organismes gérant des logements sociaux ou d'une collectivité en vue de sa rétrocession à un bailleur social
• vous êtes titulaire d'une pension de vieillesse ou d'une carte d'invalidité
• vous résidez dans un établissement social ou médico-social d'accueil de personnes âgées ou d'adultes handicapés et vous vendez votre ancien logement
• vous êtes non résident en France

Quel est le montant de l'impôt ?

La plus value immobilière correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d'achat. Pour aboutir à la plus-value imposable, on lui applique des correctifs et des abattements.

La plus-value brute est la différence entre le prix de vente corrigé et le prix d'achat corrigé. La plus-value nette ou plus-value imposable s'obtient en appliquant à la plus-value brute des abattements par année de détention.

Plus vous détenez le bien depuis longtemps, plus le montant de l'impôt baisse. La réforme de 2013 a modifié les abattements progressifs pour les ventes conclues depuis le 1er février 2012.
Les abattements s'appliquent à partir de la sixième année de détention :
• 2% par an de la sixième à la dix-septième année
• 4% par an de la dix-huitième à la vingt-quatrième année
• 8% par an de la vingt-cinquième à la trentième année, soit une exonération complète au bout de 30 ans.

C'est sur la base de la plus-value nette que l'impôt est ensuite calculé. Il ne reste plus qu'à appliquer le taux d'imposition et à payer. Le taux d'imposition est de 34,5% (contre 32,5% auparavant). Il se décompose de la façon suivante :
• 19% de taxation au titre de l'impôt sur le revenu
• 15,5% de prélèvements sociaux (CSG, CRDS et prélèvement social).

A noter : depuis le 1er janvier 2013, une surtaxe est appliquée quand le montant de la plus-value imposable est supérieur à 50.000€. Cette surtaxe ne s'applique qu'à la vente de logements, et non à la vente de terrains.

La déclaration et le paiement de cet impôt ont lieu au moment de la vente chez le notaire. Le notaire calcule la plus-value imposable et le montant de l'impôt à payer, puis il effectue pour votre compte une déclaration spécifique.

Le montant de l'impôt est directement déduit du prix de la vente. Vous devez toutefois indiquer sur votre déclaration de revenus le montant de la plus-value déclarée par le notaire.