LMNP vs LMP : bien comprendre pour bien choisir

Dans un contexte économique où la diversification des investissements est devenue cruciale, la location meublée s'affirme comme un choix pertinent pour ceux qui cherchent à investir dans l'immobilier. Ce secteur, en constante évolution, offre des opportunités intéressantes grâce à des dispositifs fiscaux avantageux. Cependant, face à l'éventail de possibilités offertes, bien s'informer avant de se lancer est primordial. Dans cette optique, une question se pose souvent aux investisseurs : faut-il opter pour le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) ou pour celui de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) ?

Définition et Contexte Historique

La location meublée représente aujourd'hui une part importante de l'investissement immobilier. Elle est prisée non seulement pour sa flexibilité mais aussi pour les rendements attractifs qu’elle peut générer. De plus, avec l'évolution des modes de vie et la mobilité croissante, la demande pour des logements meublés est en hausse constante.
Dans ce contexte, le choix entre le statut LMNP et LMP est essentiel. Il faut prendre en considération les différences en termes d'éligibilité, d'avantages fiscaux et d'implications administratives de chaque statut.

Définition de la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP)

La Location Meublée Non Professionnelle, communément appelée LMNP, est un statut fiscal accordé aux personnes qui louent des biens immobiliers meublés sans exercer cette activité en tant que profession principale. Ce statut concerne généralement les investisseurs privés qui souhaitent tirer des revenus complémentaires de leur patrimoine immobilier sans s'engager dans l'activité de location meublée à temps plein.

Définition de la Location Meublée Professionnelle (LMP)

En revanche, la Location Meublée Professionnelle ou LMP concerne les personnes qui font de la location de logements meublés leur activité principale. Les personnes ayant le statut LMP sont considérées comme des professionnels, une distinction qui a des implications en termes de régime fiscal, de cotisations sociales et de conditions d'éligibilité. Les conditions d'éligibilité de la LMP sont plus exigeantes que celles de la LMNP.

Historique des changements législatifs concernant la LMNP et LMP

La législation entourant la LMNP et la LMP a évolué au fil des années en fonction de la politique du logement et des besoins du marché immobilier. À l’origine, le statut de LMNP a été créé pour encourager les investissements privés dans l’immobilier locatif meublé et ainsi augmenter l’offre de logements sur le marché. Avec le temps et en réponse aux diverses tendances économiques et aux besoins du secteur, des ajustements ont été apportés aux critères d'éligibilité ainsi qu'aux avantages fiscaux accordés sous ces deux statuts.

Les critères d’éligibilité

L'investissement en location meublée peut se faire sous deux statuts différents, à savoir la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) et la Location Meublée Professionnelle (LMP). Ces deux statuts diffèrent dans un premier temps en termes de critères d'éligibilité.

Conditions pour être éligible en tant que LMNP
1. Revenus locatifs inférieurs à 23 000€ par an : pour prétendre au statut de LMNP, les revenus locatifs générés par l'activité de location meublée doivent être inférieurs à 23.000€ annuellement.
2. Revenus locatifs représentant moins de 50% des revenus du foyer fiscal : en outre, les revenus locatifs issus de la location meublée doivent représenter moins de la moitié des revenus totaux du foyer fiscal. Ceci implique que l'activité de location meublée ne doit pas être la principale source de revenus pour l'investisseur.

Conditions pour être éligible en tant que LMP
1. Revenus locatifs supérieurs à 23 000€ par an : contrairement au statut LMNP, le statut LMP nécessite que l'investisseur réalise des recettes annuelles supérieures à 23.000€ dans le cadre de son activité de location meublée.
2. Revenus locatifs représentant plus de 50% des revenus du foyer fiscal : en plus du seuil de revenus, le statut LMP exige que les revenus locatifs soient supérieurs à la moitié des revenus globaux du foyer fiscal. Ce critère indique que l'activité de location meublée doit constituer la principale source de revenus pour l'investisseur.

Avantages et Inconvénients

Avantages fiscaux de la LMNP

1. Régime fiscal avantageux pour optimiser la rentabilité de l’investissement
Le statut LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) offre de substantiels avantages en matière de fiscalité. L’administration fiscale offre la possibilité de choisir entre un abattement de 50 % sur les loyers perçus ou une déclaration au régime réel qui permet de prendre en compte un amortissement comptable du bien immobilier. Ce dernier permet de déduire les charges et les amortissements de la valeur du bien, réduisant ainsi la base imposable et, par conséquent, les impôts à payer.
2. Réduction de TVA et frais de notaires moindres pour les biens neufs
En tant que LMNP, il est également possible de bénéficier d’une récupération de la TVA sur l’achat d’un bien neuf, ce qui constitue un avantage financier non négligeable.

Avantages fiscaux de la LMP
1. Statut professionnel avec possibilité de générer des revenus significatifs
Le statut LMP (Location Meublée Professionnelle) est particulièrement adapté pour ceux qui souhaitent faire de la location meublée leur activité principale. En tant que professionnel, le LMP offre des avantages fiscaux tels qu'une exonération de l'impôt sur la fortune immobilière sur les biens loués, sous certaines conditions.
2. Potentiel de constitution d'un patrimoine immobilier important
En tant que LMP, il est possible de développer un portefeuille immobilier conséquent et de le transmettre plus facilement grâce à une exonération partielle de droits de succession.

Inconvénients et contraintes associés aux deux statuts
En dépit des avantages mentionnés, la location meublée sous le statut LMNP ou LMP comporte des inconvénients et des contraintes. Par exemple, dans le cas de la LMNP, l'investisseur doit respecter certaines conditions telles que l’ameublement du logement et le montant des loyers perçus. De même, sous le statut LMP, l’investisseur doit remplir certaines conditions de revenus.

Cas de transition de LMNP vers LMP

Conditions de transition
Dans le domaine de la location meublée, les investisseurs doivent bien comprendre les conditions sous lesquelles un changement de statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) à Loueur en Meublé Professionnel (LMP) peut se produire. Depuis la loi de finances 2020, l’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) n'est plus un critère requis pour le statut de LMP. Par conséquent, la transition de LMNP à LMP n’est plus un choix, mais dépend de deux critères spécifiques :
1. Le revenu total provenant de la location meublée par l’ensemble du foyer fiscal doit être supérieur à 23.000 euros par an.
2. Ce revenu locatif doit représenter plus de 50% du revenu total du foyer fiscal.

Conséquences fiscales et administratives de la transition

Lorsque la transition de LMNP à LMP se produit, il y a des conséquences fiscales et administratives importantes à prendre en compte.
Sur le plan fiscal, la principale différence réside dans la façon dont les revenus et les déficits sont traités. En tant que LMP, les déficits générés par l’activité de location meublée peuvent être imputés sur le revenu global sans limitation, ce qui n’est pas possible en LMNP.

D'un point de vue administratif, la différence majeure entre les deux statuts est relative aux charges sociales. Les Loueurs Meublés Professionnels sont redevables de charges sociales, qui varient entre 30% et 45% des bénéfices générés. Ces charges ouvrent le droit à diverses prestations sociales, telles que la protection maladie, vieillesse ou encore la retraite. En cas de déficit, une cotisation minimale de 1145€ est due. À titre de comparaison, en tant que LMNP, il n’est nécessaire de s’acquitter que d’un taux fixe de CSG de 17,2% des bénéfices, prélevé en même temps que l’impôt sur le revenu.