SCPI ou OPCI : quel support choisir pour investir dans l'immobilier papier ?

L'immobilier est un secteur qui attire de nombreux investisseurs, à la recherche de rendement et de sécurité. Mais investir dans un placement immobilier n'est pas toujours facile, ni accessible à tous. C'est pourquoi il existe des solutions d'épargne qui permettent d'investir indirectement dans l'immobilier, sans avoir à gérer les biens ni à s'endetter. Il s'agit des SCPI et des OPCI, deux produits de la pierre papier. Quelles sont leurs caractéristiques, leurs points communs et leurs différences ? Comment choisir le support le plus adapté à ses objectifs et à son profil ? Voici quelques éléments de réponse.

SCPI et OPCI : deux solutions pour investir à plusieurs dans l'immobilier

Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) et les OPCI (Organismes de Placement Collectif en Immobilier) sont des structures qui collectent de l'épargne auprès d'investisseurs particuliers ou institutionnels, et qui l'investissent dans des actifs immobiliers (bureaux, commerces, logements, hôtels...). Ces actifs sont gérés par une société de gestion agréée par l'Autorité des Marchés Financiers (AMF), qui s'occupe de les louer, de les entretenir et de les valoriser. Les investisseurs reçoivent en contrepartie des parts (de la SCPI) ou des actions (de l'OPCI), ainsi que des revenus potentiels issus des loyers perçus, au prorata de leur détention. Ils bénéficient ainsi d'un accès simplifié à l'immobilier, sans avoir à se soucier des contraintes liées à la gestion locative.

Quels sont les points communs et spécificités des SCPI et OPCI ?

Les SCPI et les OPCI présentent plusieurs points communs :

• Ils sont tous deux soumis à la réglementation des placements collectifs, qui garantit un niveau élevé de transparence et de protection des investisseurs.

• Ils offrent une diversification géographique et sectorielle du portefeuille immobilier, ce qui permet de mutualiser les risques et de profiter des opportunités du marché.

• Ils permettent de bénéficier d'un effet de levier financier, grâce à la possibilité d'emprunter pour financer l'acquisition des actifs immobiliers.

• Ils peuvent être souscrits en direct ou via un contrat d'assurance-vie ou un plan d'épargne retraite (PER), ce qui offre une fiscalité avantageuse.

Cependant, les SCPI et les OPCI se distinguent aussi par plusieurs aspects :

• La composition du portefeuille : les SCPI sont composées exclusivement d'actifs immobiliers, tandis que les OPCI doivent respecter une diversification entre 60% et 90% d'actifs immobiliers, 5% à 10% de liquidités et 0% à 30% d'actifs financiers (actions, obligations, OPCVM...).

• La liquidité : les SCPI ont une liquidité limitée, car la revente des parts dépend du marché secondaire et peut prendre plusieurs mois. Les OPCI ont une liquidité plus élevée, car la revente des actions est garantie sous deux mois maximum.

• La performance : les SCPI ont une performance plus stable, basée sur le rendement locatif des actifs immobiliers. Les OPCI ont une performance plus volatile, dépendant à la fois du rendement locatif et de la valorisation des actifs immobiliers et financiers.

• Les frais : les SCPI ont des frais d'entrée plus élevés (environ 10% du montant de la part), mais des frais de gestion annuels plus faibles (environ 0,5% du montant de la part). Les OPCI ont des frais d'entrée plus faibles (environ 3% du montant de l'action), mais des frais de gestion annuels plus élevés (environ 2% du montant de l'action).

Comment choisir le support le plus adapté entre SCPI ou OPCI ?

Le choix entre SCPI et OPCI dépend essentiellement de vos objectifs, de votre horizon de placement, de votre profil de risque et de votre situation fiscale. Voici quelques critères à prendre en compte :

• Si vous cherchez à percevoir des revenus réguliers et à investir sur le long terme (au moins 10 ans), les SCPI peuvent être plus adaptées, car elles offrent un rendement locatif attractif et constant.

• Si vous cherchez à valoriser votre capital et à investir sur le moyen terme (au moins 5 ans), les OPCI peuvent être plus adaptés, car ils offrent une diversification et une liquidité plus importantes.

• Si vous êtes prêt à accepter une certaine volatilité et un risque de perte en capital, les OPCI peuvent être plus adaptés, car ils sont exposés aux fluctuations des marchés immobiliers et financiers.

• Si vous souhaitez limiter la volatilité et le risque de perte en capital, les SCPI peuvent être plus adaptées, car elles sont moins sensibles aux variations des marchés.

• Si vous souhaitez optimiser votre fiscalité, les SCPI et les OPCI peuvent être souscrits via un contrat d'assurance-vie ou un PER, ce qui permet de bénéficier d'une imposition réduite sur les revenus et les plus-values.


En conclusion, Les SCPI et les OPCI sont deux supports d'investissement dans l'immobilier papier, qui présentent des avantages et des inconvénients. Il n'existe pas de produit idéal, mais plutôt un produit adapté à chaque profil d'investisseur. Avant de choisir entre SCPI et OPCI, il est donc important de bien définir ses objectifs, son horizon de placement, son profil de risque et sa situation fiscale. Il est également recommandé de se renseigner sur les caractéristiques du produit (composition du portefeuille, performance, frais, risques...) et sur la société de gestion qui le propose. Enfin, il faut garder à l'esprit que tout placement comporte des risques, notamment celui de perte en capital, et qu'il convient donc d'investir avec prudence et discernement.