Prêt relais à échéance : quelles solutions pour l'emprunteur ?

Un crédit relais est un crédit immobilier généralement accordé pour une durée maximale de 2 ans. En général, la vente du premier bien immobilier permet de rembourser le crédit avant cette échéance. Mais quelles sont les solutions si votre prêt relais est arrivé à échéance et que votre bien immobilier n'est toujours pas vendu ?

Quels sont les risques du prêt relais ?

Un prêt relais est un montage financier qui consiste à financer l’achat d’un nouveau bien immobilier grâce à la vente d’un premier bien. Ce prêt, accordé en anticipation du produit de la vente, comporte toujours une échéance.

Quand l’immobilier se porte bien, souscrire ce type de crédit est une opération peu risquée. L’emprunteur parvient généralement à vendre son premier bien immobilier et à rembourser la banque avant l’échéance du prêt relais (qui varie de 1 à 2 ans).

En revanche, l’emprunteur peut se retrouver dans une situation difficile s’il a acheté un nouveau bien immobilier et ne trouve pas preneur pour son ancien logement. La banque est en effet en droit d’exiger le remboursement du crédit à la date prévue.

Il n’y a pas de reconduction automatique du crédit. En l’absence de remboursement, la banque peut enclencher une procédure de recouvrement par voies contentieuses et l’emprunteur peut être inscrit au fichier des incidents de remboursement sur les crédits aux particuliers (FICP).

Comment éviter ce problème ?

Pour ne pas vous retrouver en difficulté quand votre prêt relais arrive à échéance, vous devez suivre très attentivement la mise en vente du premier bien immobilier.

Tenez compte du nombre de visites et des réactions des acheteurs potentiels pour estimer objectivement vos chances de vendre le bien à ces conditions dans le délai imparti.

Si la vente s’annonce difficile (faible nombre de visiteurs ou réactions négatives), n’attendez pas l’échéance du crédit pour réagir. Demandez conseil à votre agence immobilière ou à votre notaire : ils vous indiqueront s’il est nécessaire de baisser le prix ou d’améliorer la présentation du bien. Votre banquier peut aussi vous aider à prendre les bonnes décisions à temps.

Que faire à l'échéance du prêt relais ?

Si votre prêt relais arrive à échéance, la solution la plus évidente consiste à accepter de baisser le prix de vente. Les vendeurs ont souvent du mal à s’y résoudre, mais n’oubliez pas que le bien invendu coûte aussi de l’argent et se dégrade.

C’est pourquoi il est parfois de l’intérêt du vendeur de baisser sensiblement le prix pour débloquer la situation et limiter le coût financier de l’opération.

N’hésitez pas à contacter votre banquier juste avant l’échéance pour qu’il réétudie votre situation. Si vos chances de vendre rapidement votre bien sont réelles, il peut prolonger le crédit relais de quelques mois.

En revanche, si les chances de vendre rapidement sont faibles, le crédit relais peut être transformé en prêt amortissable (crédit immobilier classique remboursable par mensualités). Dans ce cas, la mise en location du logement permet de couvrir une partie des mensualités avec le loyer perçu.

A noter : si vous vendez votre logement pour cause de mobilité professionnelle et que vous en achetez un autre sur votre nouveau lieu de travail, vous pouvez demander un prêt relais à un taux de 1%. Pour cela, vous devez être salarié d'une entreprise assujettie au 1% logement.

Vous pouvez aussi obtenir des conseils auprès d’une association de consommateurs.

Le saviez-vous ?

Depuis fin 2008, la Fédération Bancaire Française (FBF) a pris une série d’engagements pour aider les clients à gérer leurs crédits relais dans un contexte de crise immobilière.

Ces engagements prévoient :
• une meilleure information du client lors de la demande de prêt relais
• un suivi préventif des clients souscrivant ou ayant souscrit un crédit relais
• une recherche de solutions personnalisées en cas de difficultés à vendre le bien immobilier : révision des conditions de vente du bien, allongement de la durée du crédit...