Locataire de plus de 65 ans : que dit la loi ?

Si vous êtes locataire, âgé de plus de 65 ans et que vos ressources sont modestes, la loi française vous protège même si la fin de votre bail approche. En effet, un bailleur qui souhaite donner un congé à un locataire de plus de 65 ans a l'obligation de lui proposer un logement de remplacement correspondant à ses besoins et à ses possibilités. Explications.

Quelle est la loi en vigueur ?

En France, un locataire de plus de 65 ans dont les ressources sont modestes est protégé par la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation, modifiée en 2014 et en 2015.

Cette loi stipule qu'un bailleur souhaitant donner un congé à un locataire âgé de plus de 65 ans doit lui proposer un logement de remplacement correspondant à ses besoins et à ses possibilités (article 15 III).

Si cette condition n'est pas remplie, le congé délivré par le propriétaire n'est pas valable et le bail est renouvelé automatiquement.

Cette protection des locataires âgés s'applique aussi bien aux locations vides qu'aux locations meublées consacrées à l'habitation principale.

En 2015, elle a été étendue aux locataires qui ont à leur charge une personne de plus de 65 ans vivant sous leur toit.

A noter : en revanche, cette protection ne s'applique pas aux mauvais payeurs ; un locataire, même âgé de plus de 65 ans, qui ne paie pas son loyer ne peut pas revendiquer cette protection. Dans ce cas, le propriétaire peut obtenir en justice la résiliation du bail voire l'expulsion du locataire.

Quelles sont les conditions à remplir ?

Pour bénéficier de cette protection, un locataire doit remplir les deux conditions suivantes :

=> être âgé de plus de 65 ans à la date d'échéance du contrat de bail

=> avoir des ressources inférieures à un certain plafond (le plafond en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés, fixé par arrêté du ministre chargé du logement)

Ce plafond est actuellement de 23.146 euros pour une personne seule vivant en Ile-de-France et de 20.123 euros dans les autres régions.

Les ressources prises en compte sont celles déclarées à l'administration fiscale avant tout abattement ou déduction (et non pas le revenu net imposable).

A noter : si le bail a plusieurs titulaires, il suffit que l'un des locataires remplisse les deux conditions ci-dessus, pour que le bailleur soit dans l'obligation de leur proposer une offre de relogement.


En quoi consiste le logement de remplacement ?

Le congé donné à un locataire de plus de 65 ans protégé par la loi n'est valable que si le bailleur lui propose un autre logement.

En pratique, le propriétaire doit chercher pour son locataire :

=> un bien correspondant à ses besoins et à ses possibilités en terme de surface, d'accessibilité et de loyer

=> situé dans les limites géographiques précisées par l'article 15 III de la loi du 6 juillet 1989.

Selon la localisation du bien loué, le logement de remplacement doit se trouver dans le même arrondissement ou dans des arrondissements limitrophes, dans le même canton ou dans des cantons limitrophes, dans la même commune ou dans une commune limitrophe et ne peut être éloigné de plus de 5 km.

De plus, le bailleur ne doit pas seulement communiquer à son locataire des offres figurant sur le marché locatif.

Il doit s'assurer que ces offres sont bien disponibles et que les propriétaires de ces biens sont d'accord pour les louer au locataire à qui il a donné un congé…

Comme un bailleur ne connaît pas toujours l'âge et les ressources de ses locataires au moment où il délivre un congé, il n'est pas obligé de présenter ces offres de relogement en même temps que le congé.

Il doit en revanche les proposer pendant la période de préavis.

Cette obligation de trouver un autre logement à louer est souvent mission impossible, ce qui contraint en général le bailleur à reconduire le bail.

A noter : le propriétaire du bien loué garde toutefois le droit de vendre son logement occupé, au risque de subir une décote.

Quelles sont les exceptions ?

Même si un locataire de plus de 65 ans remplit les deux conditions imposées par la loi, le bailleur peut lui donner congé sans lui faire d'offre de relogement, s'il a lui-même plus de 65 ans ou si ses ressources sont inférieures au même plafond que pour le locataire.

Seule différence : il suffit que le bailleur remplisse une de ces deux conditions pour pouvoir donner congé au locataire sans offre de relogement.

Si plusieurs personnes sont propriétaires du bien loué, il suffit que l'une d'entre elles remplisse la condition d'âge ou de ressources.

En revanche, cette exception ne s'applique pas quand le bailleur est une société civile immobilière (SCI), même familiale. La SCI ne peut pas invoquer l'âge ou les ressources d'un de ses membres pour donner un congé classique à un locataire protégé.

Comment faire valoir ses droits ?

Si vous recevez une notification de résiliation de bail alors que vous êtes un locataire de plus de 65 ans aux ressources modestes, vous devez :

=> envoyer dans les plus brefs délais une lettre recommandée avec accusé de réception à votre propriétaire pour lui rappeler son obligation de relogement

=> joindre à ce courrier des justificatifs d'âge et de revenu annuel.

Comme nous vous l'indiquions ci-dessus, votre bailleur pourra se soustraire à cette obligation que s'il remplit lui-même la condition d'âge ou de revenus.