TLV et THLV : comprendre les taxes sur les logements vacants

Les logements vacants depuis plus d'un ou deux ans peuvent être soumis à deux sortes de taxes : la taxe sur les logements vacants (TLV) et la taxe d'habitation sur les logements vacants (THLV). Nous vous proposons de faire le point sur la différence entre les deux, les personnes et les logements concernés, et le taux d'imposition.

TLV et THLV : quelle différence ?

La taxe sur les logements vacants (TLV) s'applique exclusivement dans certaines communes de plus de 50.000 habitants où il existe un fort déséquilibre entre l'offre et la demande de logements.

La liste de ces communes dites "en zone tendue" est fixée par décret.

En revanche, la taxe d'habitation sur les logements vacants (THLV) peut être instaurée dans toutes les communes où la TLV n'est pas appliquée.

Depuis 2012, les établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) peuvent eux aussi mettre en place la THLV s'ils disposent d'un plan local de l'habitat et si les territoires de leurs communes n'ont pas déjà instauré cette taxe.

Qui est concerné par le TLV ?

Dans les communes de plus de 50.000 habitants situées en zone tendue, vous êtes soumis à la taxe sur les logements vacants (TLV) si vous disposez d'un logement vacant depuis au moins un an, en qualité de propriétaire ou d'usufruitier.

Si vous disposez de plusieurs logements vacants, vous devez payer la taxe pour chacun d'entre eux.

Pour savoir si votre logement est situé en zone tendue, et donc concerné par cette taxe, il vous suffit de taper votre code postal dans le simulateur de l'administration fiscale (lien ci-dessous).

Les logements concernés sont :
=> les locaux à usage d'habitation
=> présentant des éléments de confort minimum (installation électrique, eau courante, équipements sanitaires…) mais vides de meubles ou avec un mobilier insuffisant pour en permettre l'habitation
=> vacants depuis au moins un an au 1er janvier de l'année d'imposition
=> qui ne nécessitent pas des travaux importants pour être habitables (par exemple : une réfection complète du chauffage).

En pratique, le montant des travaux doit dépasser 25% de la valeur du logement pour être exonéré.

A noter : même si vous occupez ce logement momentanément (pendant une durée inférieure ou égale à 90 jours de suite), le logement reste considéré comme vacant.

Il existe toutefois des exonérations. Vous n'avez pas à payer cette taxe :
=> si le logement est vacant indépendamment de votre volonté (s'il est mis en location ou en vente au prix du marché mais ne trouve pas preneur ou acquéreur)
=> s'il a été occupé plus de 90 jours de suite (3 mois) au cours de l'année
=> s'il s'agit d'une résidence secondaire meublée soumise à la taxe d'habitation

Qui est concerné par la THLV ?

Vous devez payer la taxe d'habitation sur les logements vacants (THLV) si vous disposez d'un logement vacant depuis plus de deux ans consécutifs au 1er janvier de l'année d'imposition, en qualité de propriétaire, d'usufruitier ou de preneur à bail à construction ou à réhabilitation.

Comme pour la TLV, les logements habités plus de 90 jours consécutifs dans l'année, qui subissent une vacance involontaire (le propriétaire cherche un locataire ou un acquéreur) ou qui nécessitent des travaux importants pour être habitables (travaux représentant plus de 25% de la valeur du logement) sont exonérés de cette taxe, de même que les résidences secondaires meublées soumises à la taxe d'habitation.

Votre logement est concerné par la THLV :
=> s'il est situé dans une commune non concernée par la taxe sur les logements vacants (TLV)
=> si la commune (ou EPCI) en question a instauré la THLV
=> si le logement est à usage d'habitation et vacant depuis plus de 2 ans au 1er janvier de l'année d'imposition.

Quel est leur taux ?

Le taux de la TLV est calculé à partir de la valeur locative du logement (la même que celle retenue pour le calcul de la taxe d'habitation).

Ce taux varie en fonction de la durée de vacance du logement.

Il est de :
=> 12,5 % la première année où le logement est imposable
=> 25 % les années suivantes.

Il faut en outre y ajouter des frais de gestion qui s'élèvent à 9% du montant de la taxe.

Pour la THLV, le taux applicable correspond au taux communal de la taxe d'habitation de la commune, majoré, le cas échéant, du taux syndical et de la taxe Gemapi pour la prévention des risques.

Il faut y ajouter des frais de gestion de 8% et, éventuellement, un prélèvement pour base élevée.

Quand doit-on les payer ?

Pour ces deux taxes sur les logements vacants, vous n'avez pas de déclaration à faire.

Vous recevez un avis d'imposition à la TLV ou à la THLV début novembre.

Cet avis d'imposition vous indique :
=> les éléments servant de base au calcul de l'impôt
=> le montant à payer
=> la date limite de paiement
=> les moyens de paiement possibles.

Plus d'informations : https://www.service-public.fr/simulateur/calcul/zones-tendues