Défiscalisation dans l'immobilier ancien : Denormandie ou déficit foncier ?

Si vous souhaitez investir dans l'immobilier ancien et que vous avez d’importants travaux à faire, deux dispositifs peuvent vous aider à réduire vos impôts : le dispositif Denormandie et le déficit foncier. Pour vous aider à faire le bon choix, nous vous proposons un comparatif de ces deux solutions de défiscalisation dans l'immobilier ancien.

Pourquoi investir dans l’ancien ?

Investir dans l’ancien présente plusieurs avantages, tant par les caractéristiques des biens immobiliers que par les possibilités de défiscalisation immobilier ancien.

L’immobilier ancien est souvent plus abordable que le neuf, avec un prix au mètre carré de 20% à 30% inférieur en moyenne en France métropolitaine.

De plus, les logements anciens sont généralement situés au coeur des villes et donc mieux placés que les logements neufs.

Enfin, même si des travaux de remise en état sont nécessaires, l’investissement peut être intéressant car la rénovation du bien est l’opportunité pour créer une forte plus-value et de défiscaliser !

Les travaux de rénovation et de réparation ouvrent droit à des dispositifs de défiscalisation propres à l’immobilier ancien :
=> soit la possibilité de les déduire de vos revenus fonciers grâce au déficit foncier.
=> soit la possibilité de bénéficier d’une réduction d’impôts dans le cadre du dispositif Denormandie.

Comment fonctionne le déficit foncier ?

Le déficit foncier est un mécanisme fiscal qui vous permet de réduire vos revenus fonciers et de payer moins d’impôts.

Si vous êtes propriétaire d’un bien immobilier que vous louez non meublé, vous pouvez utiliser le déficit foncier afin de réaliser des travaux dans ce logement et de déduire une partie du coût des travaux de vos impôts.

Autre avantage, ce dispositif de droit commun n’entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales et peut donc être cumulé avec d’autres dispositifs de défiscalisation.

Cette astuce est particulièrement intéressante pour les propriétaires de biens anciens, qui nécessitent plus de rénovations et réparations que les biens neufs.

Concrètement, si vous avez plus de charges pour un bien mis en location nu que vous ne touchez de loyers, vous êtes en situation de "déficit foncier". Dans ce cas, le déficit est imputable sur votre revenu global, à hauteur de 10.700 € par an durant la durée des travaux, pendant deux ans maximum.

L’excèdent de déficit foncier peut ensuite être reporté et déduit pendant 6 ans de l’ensemble de vos revenus ou pendant 10 ans de vos seuls revenus fonciers.

Quelles sont les conditions à remplir ?

Pour bénéficier du système du déficit foncier, vous devez remplir les conditions suivantes :

=> le logement doit être destiné à la location non meublée, affectée à l’usage d’habitation principale ou secondaire du locataire pour une durée de 3 ans minimum.

=> vous devez imposer vos revenus locatifs via le régime réel.

=> vous ne pouvez déduire que certaines dépenses : les dépenses relatives à des travaux d'entretien, de réparation ou d'amélioration et de rénovation, mais pas les dépenses de construction et d'agrandissement du bien.

En quoi consiste le dispositif Denormandie ?

Depuis 2019, un nouveau dispositif fiscal dédié à l’immobilier ancien a vu le jour et a pris le nom de son créateur, l'ex-ministre de la Ville et du Logement Julien Denormandie.

Le dispositif Denormandie destiné à encourager la rénovation dans l’ancien prend la forme d’une réduction d’impôts, à la manière de la loi Pinel. Il a été prolongé jusqu'au 31 décembre 2022.

Le montant de cette réduction d’impôts dépend de la durée de location du bien :
12% du prix global de l’opération si vous louez six ans
18% si vous louez neuf ans
21% si vous louez douze ans.

Ce dispositif n’entrant pas dans le cadre du prélèvement à la source cette somme vous est versée en deux fois par le fisc : à hauteur de 60% en janvier et de 40% en septembre.

En revanche, le Denormandie entre dans le cadre du plafonnement des niches fiscales à 10.000€.

Quelles sont les conditions à remplir ?

Pour profiter du dispositif Denormandie, vous devez remplir toute une série de conditions :

=> le montant des travaux de rénovation doit représenter au moins 25 % du coût total de l’acquisition (dans la limite de 300.000€)

=> les travaux doivent être réalisés et facturés par une entreprise 

=> vous devez faire réaliser 2 diagnostics de performance énergétique (DPE), avant et après les travaux

=> le logement à rénover doit se situer dans l’une villes bénéficiaires du Plan Action Coeur de Ville ou ayant signé une Opération de Revitalisation de leur Territoire (ORT).

=> vous devez vous engager à louer le bien dans le cadre d’une location nue et non meublée, à titre d’habitation principale, sur une période de 6, 9 ou 12 ans

=> vous devez respecter les plafonds de loyers et de ressources du locataire fixés par le gouvernement.

Comment faire le bon choix ?

Le choix entre ces deux solutions de défiscalisation dans l’immobilier ancien dépend de plusieurs paramètres, en particulier le poids des travaux par rapport au prix d'acquisition et votre niveau d'imposition (TMI).

Chacune des 2 options présentées ci-dessus a ses avantages.

Pour le Denormandie :
=> plus de 200 centres-villes éligibles dans toute la France
=> la possibilité de louer le bien à ses ascendants et descendants 
=> des réductions d’impôts progressives selon la durée locative, jusqu’à 21% du prix d’achat du bien (pour une location pendant 12 ans)

Pour le déficit foncier :
=> la facilité de mise en oeuvre
=> des déductions pouvant aller jusqu’à 10.700€ chaque année
=> la possibilité de reporter le surplus dans les mêmes limites annuelles pendant 10 ans
=> le fait de ne pas entrer dans le plafonnement des niches fiscales imposé par l’État.

Ces deux dispositifs correspondent à des stratégies d’investissement différentes. C’est à vous de choisir celle qui vous convient le mieux en fonction de votre situation et des avantages énumérés ci-dessus.