L'investissement en nue-propriété : quels avantages ?

Vous souhaitez investir dans l'immobilier ? Avez-vous pensé à devenir nu-propriétaire ? Ce type d'investissement immobilier présente des avantages, à condition de bien connaître les caractéristiques de la nue-propriété et les droits qu'elle vous donne sur le bien acquis. Nous vous proposons de tout comprendre à ce type d'investissement en 5 questions.

1- Qu'est-ce que la nue-propriété ?

Il est possible d'acheter un bien immobilier en nue-propriété lorsque ce bien a fait l'objet d'un démembrement.

Cela signifie que le droit de propriété sur ce bien est divisé entre deux personnes distinctes :
=> l'usufruitier qui peut occuper le bien ou l'utiliser pour percevoir des loyers
=> le nu-propriétaire qui possède les murs et peut donc procéder à la vente du bien.

2- Comment fonctionne la nue-propriété ?

Quand vous achetez un bien en nue propriété, vous accordez l'usufruit de ce bien (c'est-à-dire sa jouissance) à une autre personne pour qu'elle l'occupe ou le loue.

Cependant, vous ne cédez l'usufruit du bien que pour une période limitée dans le temps.

Cette période peut être de 10 à 20 ans dans le cadre d'un programme d'investissement immobilier en nue-propriété ou bien jusqu'au décès de l'usufruitier dans le cadre d'une vente viagère.

À la fin de cette période, vous récupérez la pleine propriété du bien. Cela signifie que vous pouvez alors l'occuper ou le louer pour percevoir des loyers et compléter vos revenus.

3- Quel est l'inconvénient du statut de nu-propriétaire ?

Le principal inconvénient d'un investissement immobilier en nue-propriété est qu'il vous est impossible de percevoir des loyers pendant toute la période où vous avez cédé l'usufruit à une tierce personne.

Contrairement à un investissement locatif classique, vous ne pouvez donc pas compter sur les loyers perçus pour rembourser votre prêt immobilier par exemple.

4- Quels sont les avantages de la nue-propriété ?

En contrepartie, l'investissement en nue-propriété présente plusieurs avantages.

Le statut de nu-propriétaire vous permet tout d'abord de faire l'acquisition d'un bien immobilier à un prix inférieur à sa valeur sur le marché.

En effet, comme vous ne bénéficiez pas de l'usufruit, une décote de 30 à 50 % de la valeur du bien est appliquée au prix d'achat. Cette décote est censée compenser les loyers que le nu-propriétaire ne peut pas encaisser pendant la période de démembrement.

De plus, ce statut limite vos obligations en matière d'entretien du bien. Pendant toute la période de nue-propriété, les travaux d'entretien du bien sont à la charge de l'usufruitier et ce, qu'ils concernent les parties privatives ou les parties communes.

En tant que nu-propriétaire, vous n'avez à prendre en charge que les grosses réparations listées dans l'article 606 du Code civil, c'est-à-dire :
=> la réparation des gros murs et des voûtes
=> le rétablissement des poutres et des couvertures
=> les réparations des digues, des murs de soutènement et des clôtures.

5- Quelle fiscalité pour le nu-propriétaire ?

Le statut de nu-propriétaire permet aussi de bénéficier d'une fiscalité particulièrement avantageuse.

En tant que nu-propriétaire, vous n'avez pas à vous acquitter des impôts locaux. La taxe foncière et la taxe d'habitation sont toutes les deux à la charge de l'usufruitier.

Autre avantage, si vous devenez nu-propriétaire d'un bien, ce bien n'est pas intégré à votre patrimoine immobilier pour le calcul de votre impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Le choix de la nue-propriété peut donc vous éviter d'être assujetti à l'impôt sur la fortune immobilière ou IFI (qui concerne en 2022 les personnes détenant un patrimoine immobilier supérieur à 1,3 million d'euros).

Enfin, l'investissement en nue-propriété est intéressant sur le plan de la transmission de patrimoine. Si vous souhaitez transmettre un bien en nue-propriété à un héritier, vous bénéficiez de droits de donation réduits puisque ces derniers sont calculés sur la valeur du bien en nue-propriété.