Prêt immobilier : qu'est-ce que la condition suspensive ?

Selon la loi Scrivener, quand un achat immobilier est financé par un prêt, la vente est obligatoirement conclue sous la condition suspensive de l’obtention de ce prêt. En d'autres termes, le refus de prêt immobilier entraîne l’annulation de la vente.

Définition de cette clause

On appelle condition suspensive une clause, insérée dans un contrat, dont la réalisation détermine la concrétisation du contrat.

Pour l’acquisition d’un bien immobilier financé par un prêt, la loi impose que l’avant-contrat de vente soit conclu sous la condition suspensive de l’obtention de ce prêt immobilier.

A noter : l’avant-contrat de vente (qui est généralement un compromis de vente, une promesse de vente, voire une offre d’achat) doit indiquer comment l’acheteur compte financer le bien : apport personnel, montant, taux maximal et durée du ou des prêt(s) à demander, nom des banques sollicitées.

Même dans le cas où ces informations ne sont pas mentionnées, la promesse de vente sera considérée passée sous condition suspensive si le futur acquéreur apporte la preuve qu'un prêt a été demandé.

Conséquences de cette clause

Si la banque refuse à l'acheteur un prêt immobilier conforme aux caractéristiques indiquées dans l’avant-contrat, la condition suspensive s’applique et ce contrat est censé n’avoir jamais existé.

L’acheteur doit fournir au vendeur une attestation de refus de la banque. Les deux parties sont alors libérées de leurs obligations.

L’argent que l’acheteur a éventuellement versé au vendeur (dépôt de garantie ou indemnité d'immobilisation par exemple) doit lui être remboursé sans pénalité dans les 15 jours qui suivent.
Comme la vente n’est pas conclue, l'acheteur n’a pas à verser de commission à l’agent immobilier.

A noter : la condition suspensive n’autorise pas le futur acquéreur à se rétracter en renonçant à demander le prêt, sous peine de devoir payer le prix convenu de la vente.

Application de cette clause

La condition suspensive liée au prêt immobilier s’applique lorsque les trois conditions suivantes sont réunies :
• l'acheteur est un particulier
• l'achat porte sur un logement, ou un local à usage mixte (d'habitation et professionnel) ou un terrain destiné à la construction d'immeubles d'habitation ou mixtes
• l'acheteur finance cet achat à l'aide d'un crédit.

Dans ce cas, l'acheteur bénéficie automatiquement de cette clause : la vente ne sera confirmée que s’il obtient son crédit immobilier dans un certain délai.

D'après la loi, l’acheteur bénéficie d’un délai d’un mois minimum pour obtenir le prêt. En pratique, on laisse généralement 45 jours à l'acquéreur, pour effectuer toutes les démarches et obtenir l'accord de la banque.

Le prêt est considéré comme obtenu dès l’accord de la banque dans ce délai. Peu importe que l’offre soit formalisée après ce délai.

En revanche, si l’acquéreur a recours à plusieurs prêts, représentant chacun plus de 10% du crédit total, le refus d’un prêt entraîne la mise en œuvre de la condition suspensive.

A noter : les acheteurs qui ne demandent aucun prêt car ils disposent de fonds suffisants, doivent indiquer par une mention manuscrite dans le compromis de vente qu'ils renoncent à bénéficier de la condition suspensive liée au prêt immobilier.