Crédit immobilier : est-il intéressant de rembourser un prêt par anticipation ?

Pour les personnes qui ont souscrit un crédit immobilier, il est tentant, en cas de rentrée d'argent importante, de vouloir éponger leur dette. Mais attention : ce n'est pas toujours un bon calcul ! Nous allons vous expliquer dans quel cas il est intéressant ou non de rembourser un prêt par anticipation.

Quelles sont les règles régissant le remboursement anticipé ?

Le remboursement anticipé d'un prêt consiste à solder le crédit, dès lors que l'on dispose de la somme empruntée, notamment en cas de revente d'un premier bien immobilier ou de rentrée d'argent exceptionnelle comme une donation ou un héritage.

Dans le cadre d'un crédit immobilier, le Code de la consommation stipule que l'emprunteur peut toujours décider de rembourser son prêt par anticipation, en partie ou en totalité. Cela signifie que votre banque ne peut pas s'opposer à un remboursement anticipé total du capital restant dû, quel qu'en soit le montant.

Cependant, le contrat d'un crédit immobilier peut interdire le remboursement anticipé partiel dans un cas précis : lorsque le remboursement est inférieur ou égal à 10 % du montant initial prêté, sauf bien sûr si ce montant correspond au solde dont l'emprunteur reste redevable.

Le remboursement anticipé d'un crédit est-il toujours intéressant ?

Contrairement à ce que certains emprunteurs imaginent, rembourser un prêt par anticipation n'est pas toujours intéressant sur le plan financier. Même s’il peut sembler judicieux de solder un crédit immobilier long et lourd à rembourser, le remboursement anticipé du prêt n'est pas forcément un bon réflexe pour vos finances en cas de rentrée d'argent importante.

Selon les experts en gestion de patrimoine, il ne faut pas prendre de décisions hâtives, mais plutôt se donner le temps de la réflexion car un remboursement anticipé s'accompagne très souvent de pénalités à payer. En vous facturant ces frais, la banque cherche à compenser en partie son manque à gagner au regard des intérêts qu'elle ne va pas percevoir…

D'ailleurs, lorsque vous faites part à l'établissement prêteur de votre volonté de rembourser votre crédit immobilier par anticipation, ce dernier a l'obligation de vous donner une estimation chiffrée des frais que vous aurez à payer pour réaliser cette opération. De plus, si vous avez conclu votre contrat de prêt après le 1er juillet 2016, l'établissement prêteur ne peut pas vous facturer cette estimation, mais doit vous la fournir gratuitement.

Quels sont les frais pour un remboursement anticipé ?

Même si vous disposez d'une somme importante qui vous permettrait de rembourser votre dette immobilière en partie ou en totalité, vous devez peser le pour et le contre avant de rembourser un prêt par anticipation.

Commencez par relire votre contrat de prêt afin de vérifier si le contrat prévoit le versement d'une indemnité de remboursement anticipé ou IRA. Cette indemnité n'est pas obligatoire, mais elle figure souvent dans les conditions particulières des contrats de prêts immobiliers.

À noter : pour les contrats de prêt conclus après le 30 juin 1999, il existe des situations où aucune IRA ne peut vous être demandée.
Vous n'avez pas de pénalités à payer si le remboursement anticipé fait suite à la vente de votre logement pour l'une des raisons suivantes :
• un changement de lieu d'activité professionnelle pour l'emprunteur ou son conjoint.
• la perte d'un emploi pour l'emprunteur ou son conjoint.
• le décès de l'emprunteur ou de son conjoint.

Même lorsque des pénalités s'appliquent, leur montant est plafonné par la loi, selon l'article R313-25 du Code de la consommation. Concrètement, le montant maximum des pénalités de remboursement anticipé ne peut pas dépasser :
• 3 % du capital restant dû.
• 6 mois d'intérêts sur le capital remboursé au taux moyen du prêt.

Pour savoir si le remboursement anticipé est intéressant, vous devez faire ces deux calculs : 3 % du capital restant dû avant le remboursement ET un semestre d'intérêts à venir sur le montant remboursé. Vous allez bien sûr obtenir deux chiffres différents. C'est le plus petit chiffre des deux qui sera retenu comme plafond des pénalités à acquitter.

Pour savoir si le remboursement anticipé est vraiment avantageux pour vous et ne pas perdre d’argent, vous devez mettre dans la balance :
• d’un côté, l'IRA et des différents frais que la banque va vous facturer.
• De l’autre, les économies que vous allez réaliser sur les intérêts du crédit et sur l'assurance emprunteur liée au prêt immobilier.

Dans quel cas le remboursement anticipé est-il un mauvais calcul ?

Rembourser un prêt par anticipation, même de manière partielle, peut être une bonne idée. Dans certains cas et en fonction de votre situation personnelle, cela vous permettra :
• de réduire le montant de vos mensualités pour disposer d'un meilleur reste à vivre.
• de réduire la durée du prêt et donc son coût total.

Cependant, comme nous l'avons souligné précédemment, le remboursement par anticipation n'est pas toujours intéressant sur le plan financier. Plus le terme du crédit approche et moins vous allez économiser d'argent en remboursant par anticipation.

Au fil du temps, l'emprunteur rembourse plus de capital et moins d'intérêts. C'est pourquoi, dès que vous atteignez le dernier tiers du prêt, vous devez vous demander si le remboursement anticipé du prêt vaut le coup ou s’il vaut mieux placer la somme d'argent dont vous disposez sur un livret d'épargne.

Le calcul est vite fait. Si vous trouvez un placement dont le taux de rémunération est plus élevé que le coût de votre crédit, n'hésitez pas et placez votre argent plutôt que de rembourser votre crédit !