L'hypothèque rechargeable : définition et fonctionnement

L'hypothèque rechargeable, issue de la réforme des sûretés du 24 mars 2006, est autorisée en France depuis 2007. Ce dispositif, destiné à encourager la consommation, permet à l'emprunteur de réutiliser son hypothèque pour effectuer d'autres prêts.

Définition de l'hypothèque rechargeable

L’hypothèque rechargeable est une forme de garantie hypothécaire qui permet à l'emprunteur de réutiliser son hypothèque pour effectuer d'autres prêts.

Le remboursement, même partiel, d’un premier prêt (qui est le plus souvent un prêt immobilier) dégage une "surface de garantie" pour d'autres crédits.

Les nouveaux crédits, qui peuvent être souscrits auprès d'autres banques, peuvent être des crédits à la consommation ou des crédit pour financer des travaux à domicile ou un autre bien immobilier. En revanche, le rechargement de l’hypothèque ne peut pas garantir un crédit revolving.

Fonctionnement de l'hypothèque rechargeable

Si vous avez souscrit un prêt immobilier garanti par une hypothèque, vous pouvez, dès que vous avez remboursé une partie de ce prêt, en souscrire un deuxième. Le montant du nouveau crédit ne peut dépasser les sommes déjà remboursées au titre du premier emprunt.

Par exemple, si vous avez souscrit un prêt immobilier de 200.000€ et que vous avez déjà remboursé 100.000€, l’hypothèque rechargeable reconstitue partiellement votre capacité d’emprunt, à hauteur de 100.000€.

A noter : la valeur retenue est la valeur d'acquisition du bien hypothéqué et non sa valeur marchande au jour du rechargement de l'hypothèque ; en d’autres termes, vous ne pouvez pas augmenter le volume d'emprunt à mesure que votre bien prend de la valeur.

Formalités à accomplir

La possibilité de rechargement doit avoir été prévue dans l'acte de constitution de l'hypothèque initiale, en passant une convention de "rechargement" d'hypothèque.
A défaut, il est possible de faire rédiger un avenant à la convention initiale d'hypothèque pour inclure cette possibilité de rechargement.

Dans les deux cas, la convention de rechargement doit être passée devant notaire et être mentionnée en marge du livre foncier. Si vous optez pour l’hypothèque rechargeable, les frais de notaire et le coût de l’expertise du bien par la banque seront à votre charge.

Cette formule vous permet toutefois d’obtenir un nouveau prêt à des conditions peu onéreuses, en évitant en particulier les formalités administratives et les frais associés à la création d'une nouvelle hypothèque.

Avantages de l'hypothèque rechargeable

L’hypothèque rechargeable est accordée en fonction de la valeur du bien et pas uniquement en fonction des revenus de l’emprunteur. Elle donne ainsi l’accès au crédit à certaines personnes solvables, mais jugées peu fiables par les banques en raison de l’irrégularité supposée de leurs revenus (emploi en CDD, travail temporaire).

Les détenteurs d’un patrimoine peuvent quant à eux utiliser cette formule comme une garantie pour obtenir un crédit, afin de réaliser divers projets ou même d’accroître leur patrimoine.

Autre avantage, les taux de ce prêt, garantis par une hypothèque, sont attractifs en comparaison d’un prêt classique à la consommation.

Inconvénients de l'hypothèque rechargeable

L’hypothèque rechargeable comporte des risques et en particulier un risque de surendettement. En effet, l’emprunteur qui n’a pas soldé son prêt immobilier devra augmenter le montant de ses mensualités ou rembourser sur une durée plus longue pour faire face à son second prêt.

De plus, comme cette hypothèque peut être utilisée pour financer un crédit à la consommation, l’emprunteur prend le risque mettre en péril le logement familial pour des dépenses courantes ou l’accumulation de telles dépenses.

C’est pour éviter le surendettement que le rechargement de l’hypothèque a été interdit pour garantir un crédit revolving.