La vente en viager : un bon plan pour la retraite

Quand une pension de retraite s'avère insuffisante, la vente en viager d'un bien immobilier peut être une solution intéressante pour compléter ses revenus. Le viager occupé est une formule qui permet aux seniors de rester chez eux, tout en percevant une rente jusqu'à la fin de leur vie. Nous vous proposons de découvrir le fonctionnement de cette vente et les avantages pour le vendeur.

Le principe du viager

Si vous êtes un senior percevant une petite retraite mais propriétaire d'un bien immobilier (appartement ou maison), la vente en viager peut s'avérer particulièrement intéressante.

Cette forme spécifique de vente immobilière consiste à vendre son bien :
=> en contrepartie d'une rente viagère
=> tout en conservant le droit d'y habiter (dans le cas d'un viager "occupé").

Le vendeur d'un bien en viager est appelé crédirentier et l'acheteur, débirentier. Ce dernier paie le bien sous la forme d'une rente viagère, c'est-à-dire d'une rente garantie à vie.

Le montant de la rente est fixé selon plusieurs critères tels que la valeur du bien immobilier, le bouquet, l'âge du crédirentier (et l'estimation de son espérance de vie), le type de viager (libre ou occupé) et le taux d'intérêt du marché.

Un complément de revenus

La vente en viager a pour premier avantage de garantir au vendeur, généralement âgé, une source de revenus régulière sous la forme d'une rente viagère versée par l'acheteur.

Ce type de vente fait obligatoirement l'objet d'un contrat rédigé par un notaire. Or, ce contrat peut également prévoir le versement d'un capital initial, inférieur à la valeur du bien, appelé le bouquet.

Il faut noter que le bien immobilier devient la propriété de l'acheteur dès la signature du contrat, mais que le vendeur a la possibilité de continuer d'y résider.

En effet, dans le cadre d'un viager occupé, le logement est occupé par le vendeur : celui-ci en conserve la jouissance ou l'usufruit ou le droit d'usage et d'habitation jusqu'à son décès.

Il assure à ce titre une partie des charges locatives.

Des avantages pour le vendeur

En résumé, la vente en viager occupé présente plusieurs avantages pour les seniors :

=> elle leur permet de vendre un bien immobilier tout en continuant à l'occuper et ce, jusqu'à la fin de leur vie
=> elle leur permet de recevoir un "bouquet" net d'impôt
=> elle leur permet enfin de percevoir une rente viagère, qui constitue un revenu bienvenu pour compléter une pension de retraite.

La rente est versée au vendeur de manière annuelle, trimestrielle ou mensuelle, tant que celui-ci est vivant.

D'un point de vue fiscal, vendre un bien en viager permet de ne plus payer l'impôt foncier et de percevoir des rentes fortement défiscalisées.

Dernier avantage : une fois le bien vendu, les gros travaux seront à la charge de l'acquéreur.

5 conseils pour bien vendre

1- Vendre au bon moment
L'âge idéal pour vendre un bien en viager se situe entre 75 et 85 ans. Avant cette tranche d'âge, la rente reste faible et il est difficile de trouver un acquéreur prêt à verser une rente pendant de nombreuses années.

2- Vendre au juste prix
Pour réussir une vente en viager, il est important de savoir combien vaut son logement. Pour ce type de vente, la valeur du bien sur le marché est minorée d'un abattement d'occupation. 
Mieux vaut suivre l'avis des spécialistes et demander le juste prix pour avoir toutes les chances de vendre rapidement.
Il est difficile de trouver un acquéreur quand on a des prétentions excessives. 

3- Vendre à la bonne personne
L'acquéreur du bien doit être idéalement un fonctionnaire ou une personne ayant des revenus stables, plus jeune d'une génération par rapport au crédirentier.
Cela permet de déjouer le plus gros risque pour le vendeur : celui de ne pas être payé ou bien de percevoir la rente avec du retard.
Pour les mêmes raisons, il est préférable de prévoir dans le contrat de vente un paiement de la rente par virement bancaire.

4- Indexer la rente sur l'inflation
Au moment de la vente, l'équilibre entre le bouquet et la rente est librement négociable entre le vendeur et l'acquéreur.
Mais surtout, pour que cette somme d'argent ne soit pas érodée au fil du temps, il est conseillé de prévoir une rente indexée sur l'inflation.

5- Définir une stratégie
On a longtemps entendu dire que la vente en viager était réservée aux personnes sans héritiers directs. Or, le viager peut également répondre à diverses stratégies patrimoniales.
Il est en effet possible de transmettre le bouquet à ses héritiers ou bien encore de protéger le conjoint survivant en prévoyant la réversibilité de la rente viagère, pour compléter une pension de réversion insuffisante.