Investir dans un hôtel : 6 questions pratiques

Parmi la variété d’investissements existants, acheter un hôtel est un excellent moyen de valoriser son patrimoine. On peut même allier plaisir et rentabilité dans un achat « coup de coeur » aux possibilités géographiques variées. L’achat des murs seuls ou achat murs et fonds, et surtout l’analyse de la valeur de l’hôtel acheté, affecteront directement votre investissement.

Comment acheter des murs d’hôtel ?

Il s’agit là d’un achat immobilier classique.
L’achat des murs d’un hôtel répond à la même logique qu’un investissement dans tous murs commerciaux : On calcule un ratio entre les loyers qui entrent et les frais associés à la propriété
Le bail consenti est généralement un bail commercial classique, il faudra être particulièrement vigilant aux conditions de renouvellement.
Attention de nombreux propriétaires de murs hôteliers se sont vu diminuer leur loyer par le juge aux loyers commerciaux car ils étaient disproportionnés par rapport au chiffre d’affaires de l’établissement !
Un loyer réputé soutenable se situe généralement entre 10 et 15% du chiffre d’affaires de l’établissement, il est bien sûr apprécié au cas par cas par les juges.
La grande particularité de l’achat de murs d’hôtel réside dans la rareté de l’offre, ce sont souvent des investissements qui restent très longtemps dans un portefeuille. En effet la gestion en est très facile et offre des revenus stables et réguliers avec un risque faible.

Comment investir dans un hôtel "murs et fonds" ?

Un achat « murs et fonds », c’est-à-dire acheter les murs avec le fonds de commerce, est lui beaucoup plus simple à trouver. De nombreux exploitants revendent leur hôtel chaque année pour différentes raisons : retraite, changement de région, évènements familiaux…

On peut trouver des opportunités dans toutes les régions de France.

Vous vous constituez un patrimoine double : La propriété immobilière classique avec les murs et en plus l’achat du fonds de commerce. C’est-à-dire la responsabilité de l’exploitation commerciale de l’hôtel, on est là éloigné d’un simple investissement immobilier. Il va falloir gérer l’entreprise qu’est l’hôtel.

Le cabinet de conseils en investissement hôtelier SmartLevel recommande d’étudier toutes les possibilités d’exploitation avec soin :

-Exploiter directement soi-même
Vous devenez directeur-trice d’un hôtel, un bon moyen de changer de vie pour quelques années dans un lieu choisi ! Vous pouvez vous former et être épaulé pendant le début d’exploitation.
- Installer un(e) directeur(trice) salarié(e)
Ce professionnel de l’hôtellerie gèrera l’opérationnel et vous assurez la responsabilité de la gestion de l’entreprise.

- faire appel à une gérance-mandat
Vous contractez avec un mandataire qui va gérer de manière indépendante votre fonds pour votre compte.

- Utiliser une location-gérance :
La location-gérance est un contrat séduisant : vous trouvez un locataire qui va vous rémunérer pour pouvoir exploiter votre fonds hôtelier.

C’est gagnant-gagnant : vous vous déchargez de l’exploitation et le locataire n’a pas d’investissements importants à réaliser pour travailler.

Attention, la loi prévoit des garde-fous pour éviter les achats de spéculation utilisant la location-gérance, il convient donc de s’entourer de professionnels pour réaliser ces opérations.

Peut-on acheter « murs et fonds » d’un hôtel et revendre le fonds de commerce ?

Rien ne vous empêche de vendre votre fonds de commerce quand vous le désirez, il est conseillé de valider avec votre conseil les implications fiscales.
Vous gardez ainsi les murs dans votre patrimoine, en direct ou par l’intermédiaire d’une SCI, et percevez les loyers. Il est vivement conseillé là aussi de se faire épauler par un conseil pour la rédaction du bail de location.
Il faut avoir à l’esprit que le fonds de commerce doit être exploité le temps de la revente du fonds.

Dans quelle région acheter son hôtel ?

Toutes les régions possèdent des installations hôtelières attrayantes. Souvent première destination touristique mondiale, la France est un choix à privilégier pour un investissement hôtelier.
D’autres pays peuvent faire rêver mais avec des risques non négligeables sur les usages d’achat et de droit de propriété.
Bien sûr, les prix sont très différents d’une région française à l’autre. Comme dans l’immobilier classique, les prix peuvent paraître disproportionnés dans certaines régions privilégiées.
La rentabilité sera alors faible mais la revente sera plus fluide si besoin. Il vous appartient de définir le positionnement de votre curseur entre rentabilité immédiate et constitution du patrimoine.

Comment estimer la valeur d’un hôtel ?

Il faut comprendre qu’il n’existe pas comme dans l’immobilier classique de carte avec les prix au mètre carré. Certains professionnels de l’hôtellerie raisonnent en prix par clé suivant le nombre d’étoiles, d’autres avec un multiplicateur du chiffre d’affaires…
La méthode admise par la majorité pour estimer correctement le prix d’un hôtel est de se baser sur sa rentabilité.
L’EBE, reste la base de départ de toute estimation d’entreprise, hôtel ou autre. Cet Excédent Brut d’Exploitation sera ensuite retraité avec les particularités de la gestion actuelle qui ne sont pas directement nécessaires à l’exploitation (utilisation de voitures de fonction, salariés familiaux en surnombre, voyages d’affaires multiples…).
On se basera souvent sur un calcul qui implique les trois dernières années d’exploitation.
C’est à partir de cet EBE retraité qu’un professionnel calculera la valeur de l’hôtel « murs et fonds » en appliquant un coefficient multiplicateur. On considère souvent qu’un coefficient compris entre 9 et 12 s’applique suivant les régions.
Encore une fois les coefficients s’emballent dans certaines régions très recherchées.
Si vous achetez avec un coefficient en dessous de 9, vous êtes sûrement dans une région moins attractive mais votre rentabilité s’envole !

Peut-on construire un hôtel sur son terrain ?

Vous pouvez choisir de construire un hôtel sur votre terrain. Pour des investissements importants on peut mixer la construction d’un hôtel avec un ou deux restaurants à côté, voire un complexe de loisirs
Ici une étude de marché s’impose : concurrence, développement touristique et économique sont à étudier finement.
Pensez aussi que beaucoup de chaînes hôtelières peuvent être intéressées par votre construction. La plupart du temps le tour de table financier se fait bien avant l’arrivée des pelleteuses.
C’est avant tout en se rapprochant de la mairie et des autorités administratives que vous validerez les possibilités de droit à construire ainsi que l’accueil fait à votre projet.