5 conseils pour financer un projet immobilier
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Peut-être souhaitez-vous devenir propriétaire, comme un peu plus d'un Français sur deux... Avant de jeter votre dévolu sur une maison ou un appartement, il est indispensable de faire le point sur le budget dont vous disposez et de consulter votre banque pour confirmer la faisabilité de votre projet. Voici 5 conseils pratiques pour financer un projet immobilier.
1- Evaluez votre besoin de financement
Votre besoin de financement correspond à la différence entre :
=> le coût global de votre projet immobilier (prix d'acquisition du terrain et de la construction ou prix d'acquisition du logement déjà construit, plus coût des travaux à effectuer et des frais annexes)
=> et votre apport personnel (c'est-à-dire l'argent que vous avez épargné et que vous pouvez investir dans ce projet).
Pour le dire plus simplement, votre besoin de financement est la somme qu'il vous reste à trouver (grâce à un prêt de votre banque ou à des aides) pour pouvoir financer un projet immobilier et devenir l'heureux propriétaire d'un appartement ou d'une maison.
Bien sûr, votre projet d'accession à la propriété sera facilité si vous avez pu vous constituer un apport personnel grâce à vos économies ou à un héritage reçu, par exemple. Cet argent dont vous disposez représente autant de moins à rembourser à la banque.
2- N'oubliez pas les frais annexes
Pour financer un projet immobilier et surtout, pour savoir s'il est réalisable, il est donc indispensable de faire le point sur ses ressources et sur les dépenses à prévoir.
Or, les candidats à la propriété se focalisent souvent sur le prix du bien et ne pensent pas toujours aux autres frais annexes qui viendront s'y ajouter.
Dans votre calcul, vous devez aussi tenir compte, selon les cas :
=> des frais d'agence
=> des frais de notaire
=> des frais d'architecte
=> des frais de dossier et d'assurance du prêt
=> de vos frais d'installation (déménagement et aménagement de votre nouveau logement...).
Les honoraires de l'agent immobilier représentent en règle générale entre 3 à 10% du prix de vente.
Les frais de notaire comprennent la rémunération du notaire, mais aussi les coûts liés aux garanties prises en cas d'emprunt et les droits et taxes payés au Trésor Public (droits de mutation ou d'enregistrement). Ils s'élèvent en moyenne à 7 à 8% du prix d'acquisition pour un logement ancien, et 2 à 3% pour un logement neuf.
Par ailleurs, souscrire un prêt immobilier implique non seulement de rembourser avec des intérêts, mais aussi de payer des frais de dossier (correspondant en général à 1% du montant du prêt) et d'assurance.
Notez enfin que les frais d'installation (liés à la rénovation du logement et au déménagement) sont souvent sous-estimés.
A noter : au moment de choisir le logement de vos rêves, renseignez-vous aussi sur les charges de copropriété et le montant des impôts locaux (taxe foncière et taxe d'habitation) car ce sont des dépenses que vous aurez à effectuer chaque année.
3- Estimez vos ressources mensuelles
Pour financer un projet immobilier, il faut être bien conscient du coût réel de ce projet.
Une fois cette première étape franchie, faites le point sur vos capacités financières :
=> quel apport personnel pouvez-vous investir ?
=> quels sont vos revenus mensuels ?
A noter : pour estimer vos ressources mensuelles, calculez l'ensemble de vos revenus puis déduisez vos charges fixes (impôts, assurances, factures de téléphonie et d'énergie...) ainsi que vos dépenses courantes.
Ainsi, vous obtiendrez une vision réaliste des ressources dont vous disposez vraiment pour rembourser un éventuel crédit.
4- Calculez votre capacité de remboursement
Pour financer un projet immobilier, vous devez savoir quelle serait votre capacité de remboursement en cas de crédit immobilier.
Pour les banques et les organismes de prêt, l'endettement de l'emprunteur, tous prêts confondus (immobilier et consommation), ne doit pas dépasser 33% de ses revenus nets.
Si vous êtes un couple disposant de 3000€ de revenus mensuels, le montant total de vos mensualités ne doit pas dépasser un tiers de cette somme, soit environ 900€.
En effet, vous devez disposer, après avoir payé vos charges fixes et vos remboursements, d'assez d'argent pour maintenir votre niveau de vie. C'est ce que l'on appelle le reste à vivre.
A noter : afin d'évaluer la solvabilité de l'emprunteur, la banque prend en compte sa situation personnelle et professionnelle, son ancienneté et sa stabilité dans l'emploi, son apport personnel et la qualité de la garantie apportée.
Notez bien que la banque peut vous refuser un prêt, si vous êtes inscrit dans l'un des fichiers gérés par la Banque de France !
Par ailleurs, en allongeant la durée d'emprunt, on peut parfois acheter plus grand, plus neuf ou dans un meilleur quartier… Mais il faut savoir que plus un prêt dure longtemps et plus son coût total augmente.
Avant de souscrire un prêt pour financer votre achat, étudiez soigneusement le contrat. Le plus important est de comparer le coût total du crédit exprimé au moyen du TEG ou taux effectif global.
Ce taux recouvre les intérêts, les frais de dossier, les assurances obligatoires et les frais de prise de garantie et de gestion. Il doit obligatoirement figurer sur l'offre de prêt et doit être inférieur au taux de l'usure (un taux maximum fixé par la loi).
5- Renseignez-vous sur les aides à l'achat
Pour finir, sachez qu'il existe des aides à l'achat pour financer un projet immobilier.
On connaît surtout l'allocation de logement familiale (ALF), l'allocation de logement sociale (ALS) ou encore l'aide personnalisée au logement (APL) pour les locataires.
Mais en fait, ces aides peuvent aussi concerner ceux qui achètent pour la première fois leur logement (en résidence principale), sous certaines conditions de situation et de ressources.
Le logement acheté doit quant à lui répondre à des normes de confort et de sécurité.
Pour en savoir plus, nous vous invitons à consulter le site de l'ANIL, l'Agence Nationale pour l'Information sur le Logement (lien ci-dessous).
Plus d'informations : https://www.anil.org/
