Immobilier : comment acheter à deux sans être mariés ?

Les couples pacsés ou concubins peuvent, sans grande difficulté, faire l'acquisition d'un bien immobilier. Cependant, la situation risque de se compliquer en cas de séparation ou de décès, si certaines dispositions n'ont pas été prises à l'avance. Voici ce qu'il faut savoir pour acheter à deux sans être mariés.

Les avantages de l'indivision

La façon la plus courante d'acheter un bien immobilier à deux sans être mariés est l'achat en indivision.

Cette solution est la plus simple puisque aucune formalité particulière n'est nécessaire. Il suffit que les deux personnes soient signataires du contrat de vente.

Dans ce cas, votre logement vous appartiendra en commun et vous en partagerez la propriété en fonction de vos apports financiers respectifs : 50/50 ou 30/70 par exemple.

Cette formule a pour avantages sa simplicité et l'absence de surcoût à prévoir. Elle est parfaite tant que tout va bien.

A noter : si vous achetez un terrain pour y faire construire une maison, la propriété du terrain sera indivise. De plus, conformément à l'article 553 du Code civil, vous serez tous les deux propriétaires indivis de la maison dans les mêmes proportions, à moins de prévoir des clauses différentes dans l'acte de vente du terrain.

Si vous avez conclu un Pacs avant de devenir propriétaires, en l'absence de clauses particulières, votre logement est réputé appartenir au deux membres du couple en indivision par parts égales (conformément à l'article 515-5 du Code civil).

Pour prévoir une répartition différente de l'indivision ou faire du logement la propriété exclusive de l'un des deux, vous devez le notifier dans l'acte ou le préciser dans une convention conclue conjointement avec le Pacs. Selon la loi, il est en effet possible de préciser les droits de chaque membre du pacte sur les immeubles ou de stipuler que chaque partenaire reste propriétaire des biens qu'il acquiert pendant le pacte (de la même manière qu'un couple marié sous le régime de la séparation de biens).

A noter : cette précaution est recommandée quand l'un partenaire du Pacs exerce une activité commerciale ou libérale et souhaite isoler son patrimoine professionnel.

Les inconvénients de l'indivision

Même si l'indivision est la solution la plus utilisée pour acheter à deux sans être mariés, il faut savoir qu'elle comporte des inconvénients.

En cas de conflit dans le couple, il vous sera difficile de revendre sans l'accord de l'autre.

En cas de décès, seuls les couples pacsés disposent d'un droit d'habitation d'un an sur le logement acheté à deux.

Par ailleurs, il faut savoir que les concubins et les pacsés ne sont pas des héritiers légaux. Si rien n'a été prévu par testament les héritiers de votre compagne ou compagnon pourront vous obliger à vendre.

Pour éviter bien des soucis, mieux vaut demander conseil à un notaire et prendre quelques précautions :
=> assurez-vous que les bons montants de votre quote-part figurent dans l'acte de vente
=> prévoyez éventuellement une convention d'indivision
=> rédigez deux testaments séparés, chacun en faveur de votre compagnon ou compagne.

Vous pouvez notamment recourir à un pacte de préférence ou à une faculté conventionnelle d'acquisition pour donner la priorité à votre compagnon sur le rachat de votre logement.

Le démembrement croisé : une protection en cas de décès

Le démembrement croisé est une autre possibilité pour acheter à deux sans être mariés.

Il s'agit d'une technique qui consiste à séparer :
=> d'un côté la nue-propriété du bien
=> de l'autre l'usufruit du logement.

Ce montage (qui peut être couplé ou non à la création d'une SCI ou société civile immobilière) permet à chacun d'acheter la moitié de la nue-propriété et de l'usufruit du logement et surtout de prévoir que l'usufruit de l'un sera reversible à l'autre en cas de décès.

Cela vous semble compliqué ? Retenez simplement que cette solution permet aux concubins et aux pacsés de garder un droit à vie sur le logement en cas de décès de l'un des deux.

Cet outil de transmission leur offre les mêmes garanties que s'ils étaient mariés. Le concubin survivant n'est pas redevable de droits de succession sur le bien et peut continuer à occuper le logement ou le louer à sa guise.

A noter : cette formule a aussi ses inconvénients, à commencer par la difficulté voire l'impossibilité de revendre en cas de conflit dans le couple. Il faut aussi souligner que si l'on crée une SCI des frais viendront s'ajouter et la gestion de la société sera plutôt lourde.

La tontine : une solution radicale

La tontine est la troisième solution à envisager quand on décide d'acheter à deux sans être mariés.

Dans ce cas, lors du décès d'un des deux acquéreurs, le survivant devient l'unique propriétaire de la totalité des parts.

Les avantages de cette formule ? La possibilité de protéger votre compagnon ou compagne et de faire sortir votre résidence principale de la succession.

Mais attention, il y a des inconvénients :

=> si la valeur du bien immobilier dépasse 76.000 euros, le survivant doit payer des droits de succession à hauteur de 60% (seuls les couples pacsés en sont exonérés)

=> en cas de rupture, il vous sera impossible de vendre le bien sans l'accord de votre ex.

Et le mariage ?

Si aucun empêchement particulier ne s'y oppose, la meilleure solution pour acheter un bien immobilier à deux est encore de se marier avant !

Le statut d'époux permet en effet de décider ce qu'il adviendra du logement :
=> en cas de séparation : la vente du bien est la règle
=> en cas de décès : le conjoint survivant bénéficie d'un droit d'habitation à vie sur le logement.

Bonne nouvelle : une fois que vous êtes mariés, ces dispositions sont valables même si vous étiez concubins ou pacsés au moment de l'acquisition du bien. En résumé : il n'est jamais trop tard pour se passer la bague au doigt !